Clikka qua: visura cat IML Milano.pdf
ANTICIPAZIONE: sappiamo che siete impazienti, il lavoro è durissimo, lo faremo a stralci ma ce la faremo e verrà ben fatto.
Comunque, una promessa è un debito: dunque START, SI PARTE.
Nel file qui allegato spieghiamo la metodologia di lavoro e gli obiettivi specifici che ci poniamo; in ogni analisi seria questo ci DEVE ESSERE, altrimenti state sicuri che – al 99% – si tratta della solita BAGGIANATA.
Per questo insistiano perché lo leggiate; è importante informarsi, capire il più possibile, soprattutto per chi non ha competenze specifiche nella materia.
Dunque, cliccate qui: metodo-di-lavoro-e-obiettivi
MA QUANT’E’ CHE VALIAMO VERAMENTE ?
La Società medesima sostiene di valere 0,201 € ad azione (le azioni sono circa 4,1 miliardi, per cui il valore complessivo sarebbe pari a 825 milioni circa).
Anche Leonardo & Co. dice che IML vale 0,201 € ad azione (se leggiamo bene la valutazione, il valore fuoriesce dal recepimento di valutazioni peritali commissionate dalla stessa Iml e poi consegnate a Leonardo & Co; insomma, la perizia è fatta dall’Advisor su elementi forniti dal Cliente …)
Secondo altri analisti italiani il valore ad azione sta tra 0,20 e 0,25 €.
Secondo un Hedge Fund svizzero, IML varrebbe circa 0,29 €, con valutazioni prudenti.
Secondo una importantissima Banca elvetica, varrebbe 0,64 € ad azione, in certi scenari pure di più.
Sono tutte opinioni.
Il punto fermo è che anche quella della Società e/o di Leonardo & Co. è una OPINIONE, per quanto autorevole e documentata. Secondo la Borsa oggi l’azione vale poco più di 0,13 €; ma quanto varrà quest’azione dopo che si saprà il risultato dell’Opas ? Chi può dirlo ? Tutti e nessuno.
Appunto, tutti e nessuno. Quel che non ci convince in tutte queste valutazioni è che non si dice agli Azionisti in maniera chiara e trasparente COSA VALE QUANTO: non stiamo parlando di tonnellate di ferro, di once d’oro o di ettolitri di succo d’arancia, che sono beni più o meno uguali, nel senso che una tonnellata di ferro vale come qualsiasi altra tonnellata di ferro della medesima qualità.
Questo non è vero per gli immobili: un metro quadro costruito (o anche di terreno) può essere – a seconda di A) posizione, B) qualità costruttiva, C) epoca di costruzione, D) livello di piano, E) tipo di affaccio, F) innumerevoli altri parametri – pregevolissimo oppure una vera e propria “palla al piede”; c’è l’immobile che rende, c’è quello che costa; c’è il cosiddetto “assegno circolare” e l’immobile che pesa nei bilanci.
Insomma, non è possibile – riteniamo – attribuire credibilità e valenza ad una valutazione “aggregata” degli immobili, come si fa per le materie prime.
Quindi ? Quindi ci vuole un censimento e un’analisi puntuale.
E chi la farà ?
La Società stessa ? No di certo (glielo abbiamo chiesto innumerevoli volte), tantomeno nel bilancio, dove le informazioni essenziali sono “elargite” a spizzichi e bocconi, in maniera del tutto incompleta e opaca: la Società si cela dietro al principio contabile, che sostanzialmente dice di indicare gli immobili al minore tra il costo d’acquisto e il valore di mercato, ma non ci ha mai dato alcuna indicazione sulle plusvalenze latenti o sul valore inespresso del patrimonio immobiliare. Le altre immobiliari quotate lo fanno (qualcuno pure esagerando).
Fondiaria ? Non scherziamo.
La Consob (cui abbiamo chiesto di ordinare a IML di pubblicare un elenco dettagliato e una stima indipendente degli immobili) ? Per il momento non ritiene di spingersi così avanti; la Commissione ha fatto sì che venissero allegati al Prospetto d’Opas i principi contabili e altri elementi, ma sono cose troppo tecniche per un piccolo azionista.
Allora, cosa serve, cosa è indispensabile ad un Azionista per prendere una scelta consapevole sull’Opas ? Secondo noi due cose:
- A) identificare gli immobili;
- B) avere un’idea – anche approssimativa – dei prezzi che girano nel mercato per immobili simili.
Ciascuno potrà fare quindi una stima approssimativa (ma comunque molto più vicina al vero rispetto ai dati del bilancio) del valore dell’intero patrimonio immobiliare; completando il quadro con gli altri dati del bilancio (in particolare i debiti, dei quali, siamo certi, non ne è stato dimenticato nemmeno uno), potrà avere una valutazione molto più credibile di tutte le altre in ballo, perché sa come viene fatta.
Chi si prenderà questa briga ? Ovviamente il Codamil, tanto per non smentirsi !
La troverete nel file qui allegato, aggiornato “day by day”.
IL Codamil
Su, forza, CLIKKA qua: Valore Immobili IML.doc
